《常州（楼盘）市住宅物业管理条例》（以下简称《市条例》）将自7月1日起施行。在国家《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》（以下简称《省条例》）的基础上，《市条例》作了进一步的细化和补充，如推进首次业主大会会议的筹备工作、设立物业保修基金、缓解专项维修资金使用难的问题等，均作了具体规定。

杨皓张敏

建立物业保修金制度

据了解，目前发生的物业矛盾纠纷中，不少都是由于开发商不积极履行物业保修责任造成的，业主在物业质量问题得不到解决的情况下，往往以拒交物业费等行为应对，本来是业主和开发商之间的矛盾，也就转变为业主和物业服务公司之间的矛盾。

为了进一步保障广大业主的合法权益，督促开发商履行其应尽的保修责任，《市条例》借鉴了浙江省和南京（楼盘）市物业管理法制建设的先进经验，在第五十二条设立了住宅物业保修金制度，进一步强化了开发商保修责任。

《市条例》规定，开发商在办理房屋所有权首次登记前，按照建筑安装工程总造价百分之一的标准交存物业保修金，用于物业保修期内建设单位不履行保修责任，或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用列支。

物业保修金交存期限为5年。在物业保修期内，如果物业保修金不足以支付维修费用，由开发商补足，保修期满后，保修金有余额的，返还给开发商。

据悉，目前《常州市住宅物业保修金管理暂行办法》正在制定，有望在今年出台。

推进业主大会成立

目前，常州成立业主大会的住宅小区不到总数的四分之一。业主大会成立难，原因之一是首次业主大会会议召开难。

在实践中，普遍存在开发商、物业服务企业阻碍业主大会成立等问题。《省条例》对首次业主大会筹备组人数、组成人员、公示等方面进行了规定，但规定的还不具体，在实际运作中不顺畅。为此，《市条例》进行了完善，规定新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的，开发商应当在30天内，向相关部门提出书面申请，并报送相关文件资料。如果开发商不按规定提出书面申请，将会受到一万元以上五万元以下的罚款。

《市条例》还落实了首次业主大会会议的筹备经费，由开发商在办理房屋所有权首次登记前，交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户。如果未按照要求交纳，将处五万元以上十万元以下罚款。

此外，《市条例》还放宽了筹备组成员的限制，规定了如果开发商不派员参加的，将不影响筹备组的成立。

缓解维修资金使用签字难

据介绍，目前制约住宅专项维修资金使用的主要问题是“表决难”，“两个三分之二”难以突破。

为此，《市条例》第五十五条规定“业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定住宅专项维修资金的使用采取异议表决方式。使用异议表决方式的，应当以书面形式将告知书送达住宅专项维修资金列支范围内的业主，并在告知书中载明未按规定时间和方式反馈意见的，视为同意。”

“原先，业主需要使用公共维修资金，需要得到三分之二以上业主的同意，这是维修资金使用难问题的主要原因之一。因此我们现在采取反向思维，成立业主大会的小区，可以自己约定住宅维修资金的使用采取异议表决方式，如果超过三分之一以上业主不同意，那就不好用，如果不同意的业主少于三分之一，那就表明三分之二以上业主是同意的。”常州市物管中心相关负责人表示，希望通过小区的约定，有效缓解（解决）维修资金使用签字难的情况。

此外，《市条例》第五十七条明确，维修资金管理部门可以建立统筹资金，解决目前沉淀资金的合法使用。统筹资金优先用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。

目前，相关部门正在开展调研工作，为制定配套文件做准备。